Ein oft diskutiertes Thema in der Praxis ist der korrekte Zeitpunkt für den Beginn der Abschreibung (AfA) bei vermieteten Gebäuden. Ein aktuelles Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG vom 1.4.2025, RV/5100492/2024) liefert hierzu klare Aussagen – mit Relevanz für alle, die vermietete Immobilien erwerben oder sanieren.

Der Fall: Vermietungsgemeinschaft kauft Mietwohnhaus

Eine Vermietungsgemeinschaft erwarb ein Mietwohnhaus ohne Eigennutzungsabsicht. Zum Zeitpunkt der Übergabe waren zwei Erdgeschosswohnungen bereits vermietet, zwei weitere Wohnungen im Obergeschoss hingegen noch unsaniert. Kurz nach Übergabe wurden im Erdgeschoss Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, um die bestehende Vermietung aufrechtzuerhalten.

Das Finanzamt stellte dabei nicht die grundsätzliche Ertragsfähigkeit in Frage, sondern den Beginn der zulässigen AfA, also ab wann die Anschaffungskosten steuerlich abzuschreiben sind.

AfA auch ohne tatsächliche Vermietung möglich

Das Bundesfinanzgericht  bestätigte: Eine AfA ist bereits dann zulässig, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht – auch wenn noch keine tatsächliche Vermietung stattfindet. Entscheidend ist:

• Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Schimmelsanierung) führen nicht zu einem Herstellungsvorgang – daher ist die AfA bereits ab dem Zeitpunkt der Anschaffung möglich.
• Herstellungsaufwand (z. B. umfangreicher Dachbodenausbau) hingegen verschiebt den Beginn der AfA auf den Zeitpunkt der Fertigstellung.

In dem konkreten Fall war die AfA auf 53 % der Anschaffungskosten beschränkt, da sich nur dieser Anteil auf bereits vermietbare Flächen bezog.

Das Gericht stellt zudem klar: Auch vorweggenommene Werbungskosten wie Finanzierungskosten oder Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen sind bereits vor der tatsächlichen Einnahmenerzielung abzugsfähig, sofern ein unmittelbarer Zusammenhang mit der künftigen Vermietung besteht.

Fazit

Die AfA beginnt nicht erst mit der ersten Mieteinnahme, sondern bereits mit dem Erwerb – sofern eine ernsthafte Vermietungsabsicht vorliegt und keine umfangreichen Herstellungsmaßnahmen entgegenstehen. Dies ermöglicht eine frühzeitige steuerliche Geltendmachung von Kosten – ein bedeutender Vorteil für Investoren und Vermieter.

 

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