Die korrekte rechtliche Einordnung eines Bestandvertrags als Miet- oder Pachtvertrag ist nicht nur juristisch bedeutsam, sondern auch steuerlich relevant – etwa im Hinblick auf die Gebührenpflicht nach dem Gebührengesetz. Ein aktuelles Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts vom 29.11.2024 (RV/7100455/2024) verdeutlicht, worauf es dabei ankommt.

Der Fall: Hotelgebäude mit Franchisebindung

Im konkreten Fall wurde ein Hotelgebäude samt Einrichtung und Nebenflächen auf 30 Jahre an eine Mieterin überlassen. Der Betrieb sollte unter einer bestimmten Hotelmarke erfolgen. Bestandteil des Vertrags waren auch ein Franchisevertrag, ein Property Improvement Plan und ein sogenannter Comfort Letter.

Die Mieterin verpflichtete sich u. a.:

• zur ganzjährigen Betriebsführung unter der Marke,
• zur Umsetzung baulicher Maßnahmen laut PIP auf eigene Kosten,
• zur Zahlung einer fixen Mindestmiete plus gewinnabhängiger Ergebnismiete,
• zur Übernahme der Betriebskosten sowie
• zur Zahlung von Franchisegebühren.

Streitpunkt

Die Bestandgeberin sah im Vertrag einen Mietvertrag über Wohnräume und beantragte Gebührenfreiheit gemäß § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG. Das Finanzamt stufte das Vertragsverhältnis hingegen als Pachtvertrag ein und setzte eine Bestandvertragsgebühr auf Basis der Mindestmiete, Betriebskosten und Franchisegebühren fest.

Entscheidung des BFG

Das BFG bestätigte die Rechtsansicht des Finanzamts:

• Keine Wohnräume: Hotelzimmer sind nicht auf Dauer angelegte Wohnräume, sondern dienen der kurzfristigen Beherbergung. Eine Gebührenbefreiung nach § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG ist daher ausgeschlossen.
• Pacht statt Miete: Die Vertragsgestaltung spricht klar für ein Pachtverhältnis. Wesentliche Kriterien:
• Überlassung eines betriebsfähigen Hotelobjekts,
• Betriebspflicht unter vorgegebener Marke,
• Investitionsverpflichtungen,
• Verpflichtung zur Fruchtziehung (Erzielung von Gewinnen),
• enge wirtschaftliche Verknüpfung mit dem Franchisevertrag.

Damit lag wirtschaftlich gesehen ein einheitlicher Pachtvertrag über einen gewerblichen Hotelbetrieb vor.

Fazit

Das Erkenntnis zeigt: Die rechtliche Qualifikation eines Vertrags richtet sich nicht nach der Bezeichnung, sondern nach dem tatsächlichen wirtschaftlichen Inhalt. Werden mit dem Objekt auch betriebliche Nutzungspflichten, Investitionen und Gewinnmöglichkeiten überlassen, liegt in der Regel ein Pachtverhältnis im Sinn des § 1091 ABGB vor – mit entsprechenden gebührenrechtlichen Folgen.

 

Disclaimer:
Alle Informationen sind unverbindlich und ersetzen keine Beratung. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird keine Haftung übernommen.