Die korrekte Handhabung der Vorsteuerberichtigung beim Verkauf von Immobilien ist ein wichtiges Thema für Unternehmen und Investoren. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzgerichts vom 16.10.2024 zeigt, welche Aspekte dabei besonders zu beachten sind.

Wann ist eine Vorsteuerberichtigung erforderlich?

Laut § 12 Abs. 10 UStG 1994 muss eine Vorsteuerberichtigung erfolgen, wenn sich nach Ablauf des Jahres der ursprünglichen Leistung die maßgeblichen Verhältnisse ändern. Im konkreten Fall ging es um Investitionen in Gebäude, die kurz darauf steuerbefreit veräußert wurden. Die Beschwerdeführerin argumentierte, dass die durchgeführten Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen nicht unter den Begriff der Großreparatur fallen und somit keine Berichtigungspflicht bestehe. Das BFG kam jedoch zu einer anderen Einschätzung.

Definition der Großreparatur

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) liegt eine Großreparatur vor, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:

• Es handelt sich um einen nicht aktivierungspflichtigen Aufwand.
• Die Maßnahme erfolgt nicht regelmäßig.
• Die Aufwendungen fallen ins Gewicht.

Maßnahmen, die weniger als 2 % der Anschaffungskosten betragen oder unter 5.000 Euro liegen, wurden aus der Bemessungsgrundlage ausgeschlossen. Arbeiten im Außenbereich wie Parkplätze oder Carports wurden ebenfalls nicht berücksichtigt, da diese nicht direkt als bauliche Maßnahmen an einem Gebäude gelten.

Relevanz für Investoren und Unternehmen

Dieses Urteil verdeutlicht, dass die Vorsteuerberichtigung nicht nur für Großreparaturen an sich, sondern für das gesamte Investitionsgut Gebäude gilt. Investoren und Unternehmen sollten bei steuerfreien Immobilienverkäufen darauf achten, ob eine Berichtigungspflicht nach § 12 Abs. 10 UStG besteht. Zudem ist eine genaue Prüfung erforderlich, ob Investitionen und Verkäufe innerhalb eines Kalenderjahres oder eines Veranlagungszeitraums erfolgen, da unterschiedliche Vorschriften (§ 12 Abs. 3 oder § 12 Abs. 11 UStG) zur Anwendung kommen können.

Fazit:

Eine frühzeitige steuerliche Planung kann helfen, finanzielle Nachteile zu vermeiden. Wer regelmäßig in Immobilien investiert, sollte sich über mögliche Vorsteuerkorrekturen bewusst sein und sich professionell beraten lassen.