Die steuerliche Behandlung von Immobilien kann komplex sein, insbesondere wenn sich die Nutzung einer Immobilie im Laufe der Zeit ändert. Ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) bietet Einblicke in die Frage, ob eine Vorsteuerberichtigung möglich ist, wenn eine zuvor privat genutzte Wohnung später vermietet wird.

Der Fall: Von Privatnutzung zur Vermietung

Im Jahr 2011 erhielt ein Steuerpflichtiger ein Zinshaus geschenkt, das aus mehreren Wohnungen bestand. In den Jahren 2011 bis 2012 wurden umfangreiche Sanierungsarbeiten am Gebäude durchgeführt, darunter auch der Ausbau des Dachgeschosses, in dem zwei neue Wohnungen geschaffen wurden. Eine dieser Dachgeschosswohnungen wurde ab April 2012 von der Familie des Steuerpflichtigen privat genutzt, während die anderen Wohnungen, einschließlich der zweiten Dachgeschosswohnung, steuerpflichtig vermietet wurden.

Für die Sanierungs- und Errichtungskosten wurden insgesamt 50.387,77 Euro an Vorsteuern geltend gemacht. Da die privat genutzte Wohnung nicht der unternehmerischen Sphäre zugeordnet war, wurden die anteiligen Vorsteuerbeträge während einer Betriebsprüfung im Jahr 2016 nicht anerkannt.

Ab November 2018 änderte sich die Nutzung der zunächst privat genutzten Wohnung: Sie wurde steuerpflichtig vermietet. Der Steuerpflichtige brachte daher in seiner Umsatzsteuererklärung für das Jahr 2019 eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 3.632,92 Euro in Ansatz. Diese wurde jedoch von der Finanzverwaltung nicht anerkannt.

Die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts

Das Bundesfinanzgericht (BFG) bestätigte, dass dem Steuerpflichtigen eine Vorsteuerberichtigung zusteht, da durch die Vermietung der Wohnung ab 2018 eine Verwendungsänderung vorlag. Allerdings wurde der Betrag geringfügig auf 2.519,39 Euro korrigiert. Gegen diese Entscheidung legte die Finanzverwaltung eine außerordentliche Revision ein, die der VwGH jedoch als unbegründet abwies.

Wichtige Erkenntnisse zur Vorsteuerberichtigung

Der VwGH stellte klar, dass eine Vorsteuerberichtigung gemäß § 12 Abs. 10 UStG 1994 zulässig ist, wenn eine ursprünglich privat genutzte Wohnung später steuerpflichtig vermietet wird. Dies gilt auch dann, wenn die Vorsteuer aufgrund der ursprünglichen Privatnutzung nicht abgezogen wurde. Entscheidend ist, dass das gesamte Gebäude der unternehmerischen Sphäre zugeordnet war, da keine ausdrückliche Widmung für eine teilweise private Nutzung vorlag.

Fazit

Für Immobilienbesitzer, die eine ursprünglich privat genutzte Wohnung später vermieten, eröffnet dieses Urteil die Möglichkeit, eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen. Wichtig ist dabei, dass die Nutzung klar dokumentiert wird und bei einer Änderung eine entsprechende Korrektur in der Umsatzsteuerjahreserklärung erfolgt.

Es zeigt sich, dass eine sorgfältige steuerliche Planung und Dokumentation bei gemischt genutzten Immobilien unerlässlich ist. Durch die richtige Handhabung können steuerliche Vorteile optimal genutzt werden.